Onderbouwing van het totale jaarresultaat boekjaar 2025
Het jaarresultaat vanuit het grondbedrijf bedraagt op basis van alle hiervoor genoemde mutaties en verschillen 2,14 miljoen euro voordelig. In onderstaande tabel staan de resultaten weergegeven per programma (een negatief getal betreft een positief resultaat voor de jaarrekening).
Resultaat Grondbedrijf 2025 | Begroot | Totaal werkelijk | Resultaat |
|---|---|---|---|
Programma 1: Economie en ruimte | |||
Actualisatie grondexploitaties | |||
Afgesloten complexen | -12 | 1 | 11 |
Mutatie VVZ Grondexploitaties | 0 | -1.550 | -1.550 |
Mutatie VVZ Voorbereidingskrediet en overig | 0 | 1.203 | 1.203 |
POC-winstneming | 0 | -5.635 | -5.635 |
Verkopen | |||
Tuingronden/ Overig verkopen | 0 | 1.225 | 1.225 |
Erfpacht | 0 | 2.904 | 2.904 |
Exploitatie | |||
Grondbedrijf algemeen | -3.374 | -512 | 2.862 |
Strategische gronden | 389 | 2.032 | 1.643 |
Verhuurde Kavels | -626 | 130 | 757 |
Erfpacht | -4 | 635 | 639 |
Commerciële erfpacht | 338 | 216 | -122 |
Exploitatie tuingronden | 0 | -159 | -159 |
Bouwrijpe kavels | -84 | -40 | 44 |
Diversen | |||
Ontwikkelbedrijf | -500 | -4 | 496 |
Meerstad | -15.897 | -16.259 | -362 |
Hortus/Biotoop | -1.108 | -1.097 | 11 |
Bovenwijkse infrastructuur | -587 | -98 | 489 |
Kapitaallasten BWV Meerstad | -4.065 | -3.797 | 268 |
Haddingestraat garage | -2.000 | -2.080 | -80 |
Achterstallig onderhoud | 0 | -2.000 | -2.000 |
NBK Grexen | -400 | -339 | 61 |
Reserve voorziening bovenwijks | 0 | 30 | 30 |
Overig | -73 | -669 | -597 |
Totaal programma 1 | -28.003 | -25.864 | 2.139 |
Programma 2: Leefomgeving en Veiligheid | |||
Exploitatie | |||
Precario ingebruikgeving openbare ruimte | 0 | 5 | 5 |
Totaal programma 2 | 0 | 5 | 5 |
Totaal mutaties Grondbedrijf 2025 | -28.003 | -25.859 | 2.144 |
De resultaten van Exploitatie en Diversen (met uitzondering van verliesvoorziening nog te ontwikkelen gronden en verliesvoorziening gronden gebiedsontwikkelingen) worden in de gemeenterekening toegelicht bij de diverse programma's.
Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
Inleiding
Bij het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties. De wijze waarop we met risico’s omgaan is vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025 . Bij de berekening van het weerstandsvermogen voor de gemeenterekening 2025 worden dezelfde uitgangspunten gebruikt als bij de begroting 2026. Ten opzichten van de uitgangspunten van de begroting 2026 is alleen de gehanteerde parameter voor het vertragingsrisico gewijzigd. Deze parameters is gewijzigd van 1,70% naar 1,60% en is daarmee gelijk aan het verwachte rentepercentage voor 2026.
Risico's | Omschrijving | Grondslag | Parameter | Toelichting |
|---|---|---|---|---|
Vertragingsrisico | Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Er kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen aan vertraging (o.a. economische ontwikkelingen, onderhandelingen, procedures, netcongestie). Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. | (Boekwaarde + verplichtingen - getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter | De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2026 is 1,60%. | |
Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter | Economische cyclus 3 jaren | 1,60% | ||
Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar | Economische cyclus 7 jaren | 1,60% | ||
Strategisch grondbezit | Economische cyclus 3,5 jaren | 1,60% | ||
Uitvoeringsrisico | Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien | Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter | 2,5% | Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te hanteren. De ervaring leert dat de markt redelijk stabiel is. |
Risico opbrengstenstijging wonen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van woningen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten wonen x parameter | 1,0% | De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de huidige markt en huidige bouwkosten. Er is een risico dat de ramingen van bouwkosten en verkoopprijzen in de toekomst afwijken van de huidige verwachtingen. |
Risico opbrengstenstijging bedrijventerreinen | Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen niet wordt gerealiseerd. | Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter | 1,0% | De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de huidige markt en huidige bouwkosten. Er is een risico dat de ramingen van bouwkosten en verkoopprijzen in de toekomst afwijken van de huidige verwachtingen. Om hier rekening mee houden is een parameter van 1% gehanteerd. |
Risico kostenstijging | Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat. | (Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter | 2,0% | Er is een risico dat door een hogere inflatie dan de huidige verwachtingen de kosten hoger uitvallen dan de verwachtingen. Om hier rekening mee houden is een parameter van 2% gehanteerd. |
Renterisico | Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat. | (Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter | 0.5% | De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door renteopslag percentage. Voor de methodiek sluiten we aan bij de regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV), Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten constant in beweging. Het is de lange termijn verwachting dat de rente zich zal bewegen richting de 2,5%. Het risico bestaat dat de rente afwijkt van de verwachtingen. voorzichtigheidshalve berekenen we het renterisico met 0,5%. |
Projectspecifieke risico's | Dit betreft risico's die 1. niet vallen onder boven-genoemde categorieën, 2. Projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. | Risicobedrag x parameter | Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven.
|
Beschikbaar weerstandsvermogen
Om risico’s te kunnen opvangen is het van belang dat de gemeente over een buffer beschikt van voldoende omvang. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 “Weerstandsvermogen en risicobeheersing” wordt ingegaan op deze materie.
Benodigd weerstandsvermogen
Hieronder volgt het benodigd weerstandsvermogen voor de komende jaren.
Prognose benodigd weerstandsvermogen
Benodigd weerstandsvermogen (Bedragen x 1 miljoen euro) | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 |
|---|---|---|---|---|---|---|
1. Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties | 21,1 | 20,8 | 20,5 | 18,9 | 17,5 | 15,9 |
2. Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties | 25,7 | 25,4 | 25,5 | 24,7 | 24,7 | 24,0 |
3.a Meerstad | ||||||
3.b Meerstad Noord | ||||||
3.c Stadshavens | ||||||
3.d. De Suikerzijde | ||||||
4. Strategisch bezit | 4,5 | 4,8 | 5,0 | 5,2 | 5,5 | 5,7 |
Totaal | 51,3 | 50,9 | 51,1 | 48,8 | 47,7 | 45,6 |
Toelichting
Het benodigde WSV voor grondexploitaties bestaat uit de volgende onderdelen:
- Vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties:
Met behulp van de risicoboxenmethode is het benodigde weerstandsvermogen voor deze grondexploitaties bepaald. Hier komt voor de jaarschijf 2026 een benodigd WSV van 21,1 miljoen euro uit;
- Nog vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties:
Op dit moment wordt er gewerkt aan de gebiedsontwikkelingen waaronder Stationsgebied en De Nieuwe Held. Naar verwachting wordt het Stationsgebied in 2026 vastgesteld. Doordat het vaststellen van de Nieuwe Held plaatsvindt voor het vaststellen van de jaarrekening 2025 is ervoor gekozen om de definitieve versie van de Nieuwe Held op te nemen in de berekeningen van het benodigd weerstandsvermogen. Daarnaast zijn de risico’s geactualiseerd conform de boxenmethodiek. Het resultaat van deze risicoanalyse zorgt ervoor dat er een aanzienlijk groter beroep op het weerstandsvermogen wordt gedaan ten opzichte van voorgaande jaren.
- Grondexploitaties die in aparte rechtsvormen zijn/worden ondergebracht:
De gemeente Groningen heeft de gebiedsontwikkelingen Meerstad, De Suikerzijde en Stadshavens ondergebracht in een BV. Uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen die in aparte rechtsvormen zijn ondergebracht is dat de risico’s binnen de beschikbare middelen voor de betreffende gebiedsontwikkeling kunnen worden opgevangen. Daarmee hoeft er in beginsel dus geen weerstandsvermogen bij de gemeente te worden aangehouden. Mocht toch blijken dat we eventueel een beroep op het gemeentelijk weerstandsvermogen moeten doen, zullen we de raad daarover zo spoedig mogelijk informeren;
3.b Meerstad Noord:
Bij de voorstellen over de administratieve verwerving van de gronden Meerstad Noord en het investeringsbesluit over het energiepark Meerstad Noord is een actuele risicoanalyse opgesteld. Tot nu toeis in het benodigde gemeentelijke weerstandsvermogen rekening gehouden met 25 miljoen euro voor de onzekere opbrengst voor de gronden Meerstad-Noord.
Er is nog geen overeenkomst – maar wel overeenstemming – tussen de gemeente (Grondbedrijf) en het Energiebedrijf Groningen over de te betalen retributie voor het recht van opstal en de te betalen bijdrage voor het aandeel in het aanbrengen van het zandpakket op de HS-kavel, de toegangsweg en de landschappelijke inpassing zoals in de businesscases voor het Energiepark zijn opgenomen. Vanuit de aanname dat de overeenstemming zal leiden tot een overeenkomst is de zekerheid van de realisatie van de opbrengst voor het Grondbedrijf voldoende gewaarborgd. Het genoemde risico van 25 miljoen euro vervalt.
- Strategisch bezit
Het weerstandsvermogen voor het strategisch bezit is bepaald met behulp van de risicoboxenmethode. Voor de jaarschijf 2026 is een weerstandsvermogen van 4,5 miljoen euro nodig om de risico's te kunnen opvangen.
Risico netcongestie bij gebiedsontwikkelingen
Tennet en Enexis hebben in december 2023 maatregelen afgeroepen ter voorkoming van netcongestie in de regio Groningen. Stroomaansluitingen komen daardoor op sommige locaties later of met minder capaciteit beschikbaar. Deze vertraging speelde eerder alleen bij grootverbruiksaansluitingen. Inmiddels speelt dit ook bij de kleinverbruiksaansluitingen. In deze paragraaf beperken wij ons tot het effect van netcongestie op de lopende grondexploitaties.
Bedrijventerreinen
Bedrijven, die al vóór december 2023 een aansluiting hebben aangevraagd of inmiddels een offerte tot aansluiting hebben ontvangen, worden volgens planning aangesloten. De overige bedrijven staan op een wachtlijst. De verwachting is dat deze bedrijven uiterlijk in 2028 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd.
Als een aansluiting niet tijdig of met onvoldoende capaciteit beschikbaar komt, kan een bedrijf opzoek gaan naar een alternatieve oplossing. Wij merken dat bedrijven zich steeds meer bewust zijn van een (tijdige) aanvraag van hun aansluiting. Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft onderzoek laten uitvoeren naar oplossingen voor bedrijven. Op basis van praktijkvoorbeelden komen zij tot concrete oplossingen, zoals (opgewekte) elektriciteit opslaan, overstappen op andere energievormen, capaciteitsbeperkend contract, ‘cable pooling’ of een groepscontract.
Woningbouw
Netcongestie raakt inmiddels ook de kleinverbruikers, waaronder woningen. Enexis werkt ook hier hard aan de verzwaring van het netwerk. De gemeente versnelt dit proces waar mogelijk door de inzet van zogenaamde bouwteams. Helaas is een (verzwaring van de) aansluiting niet altijd mogelijk binnen de termijn van 24 weken. Daardoor komen klanten op een wachtlijst te staan. De verwachting is dat bij lopende aanvragen de woningen uiterlijk in 2027 kunnen worden aangesloten. De betreffende klanten van Enexis zijn hierover geïnformeerd. De aansluitingstermijn van toekomstige aanvragen, waaronder ook de aanvragen in lopende gebiedsontwikkelingen, blijft een onzekerheid.
(Mogelijk) nadelige effecten
De investeringen in het netwerk door Enexis worden betaald vanuit de verbruikerstarieven. Het is wettelijk niet toegestaan om dergelijke investeringen ten laste van onze grondexploitaties te brengen. Daarmee zorgt netcongestie niet direct tot een financieel effect, maar het kan indirect wel leidden tot een vertraging van de uitgifte.
In het uitgiftetempo van de verschillende grondexploitaties is rekening gehouden met de gevolgen van netcongestie, zover als nu bekend. We houden binnen de lopende gebiedsontwikkelingen de actuele situatie in de gaten. Indien nodig nemen we regie op het tempo van het bouwrijp maken of zullen we sturen op de uitgifte aan kopers met (zicht op) een offerte tot aansluiting. Met de huidige gemeentelijk omslagrente en de indexatie kunnen we het financiële effect van een verdere vertraging in de uitgifte, opvangen binnen het beschikbare weerstandsvermogen.
Samenvatting
De inschatting is dat het benodigde weerstandsvermogen zich in de jaren 2026-2031 beweegt in een bandbreedte tussen de 45,6 en 51,3 miljoen euro. Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.
Het benodigd weerstandsvermogen voor grondexploitaties is een onderdeel van het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente Groningen. De uitkomst op dit onderdeel moet dan dus ook altijd worden bezien in relatie tot de overige risico’s die de gemeente loopt.